- 2025.04.21 10:33 발행
부동산 경매절차
경매특강②
<2014년1월17일-방송 다시듣기>
[성남FM] '매거진투데이(경매특강-코너)'
▶방 송 : 주파수FM90.7Mhz(성남·분당·판교지역)
/ 튠인TuneIn라디오
/ 홈페이지(생방송듣기)
▶방송 일시 : 2014. 1. 17. (금) 오전 11시 ~ 11시50분.
▶진 행 : 이영애
▶출 연 : 박철호(경매법인 팀장)
▶방송 내용 : 경매특강②
-부동산 경매절차
☼이영애>
안녕하세요? 부동산경매 컨설턴트 박철호팀장과 함께 경매에 관해 얘기 나누도록 하겠습니다. 팀장님, 안녕하세요?
☞박철호>
안녕하세요?
☼이영애>
오늘은 부동산경매를 통해 내 집 마련을 꿈꾸는 분들에게 경매절차에 관해 얘기 나누도록 하겠습니다.
☞박철호>
네 하늘 모르고 올라가는 전세 때문에 고민하시는 분들이 많은데요 이런 때에 전세보증금으로 내 집 마련을 하시는 것도 좋습니다.
특히 정부에서 부동산과 관련된 많은 정책들을 발표하고 있는데 특히 취득세가 영구인하 되어 주택을 구입하는데 부담을 덜게 되었습니다.
☼이영애>
그럼 부동산경매를 통해 집을 구입하려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?
☞박철호>
먼저 원하는 지역에 경매매물이 나와 있는지 경매사이트를 통해 검색해야 합니다.
원하는 물건이 있다면 경매 날짜가 언제인지 확인해서 정해진 날짜에 관할법원으로 가시면 됩니다.
☼이영애>
법원으로 경매하러 간다고 생각하니 괜히 떨리고 긴장되네요
☞박철호>
처음에는 그렇지만 경매법정에 가보시면 아기엄마부터 연세 많으신 어르신들까지 많은 사람들이 경매에 참여하기 위해 북적대는 것을 보실 수 있습니다.
☼이영애>
그럼 법원에 갈 때 준비해야 할 것들이 있나요?
☞박철호>
본인 명의로 입찰을 할 때에는 신분증과 도장을 갖고 오시면 됩니다.
그리고 입찰보증금이라고 해서 경매 최저가의 10%를 수표로 준비해서 가져와야 합니다.
예를들어 경매 최저가가 3억 이라면 3천만원을 준비해 오셔야 겠지요.
☼이영애>
만약 낙찰이 안되면 입찰보증금은 돌려 받을 수 있나요?
☞박철호>
네 바로 현장에서 돌려 받을 수 있습니다.
☼이영애>
그럼 어떤 사람이 낙찰이 되는 건가요?
☞박철호>
한 물건에 여러명이 입찰을 하게 되면 그 중에서 가장 높은 금액을 쓴 사람이 낙찰을 받는 것입니다.
그래서 낙찰 받는 일이 쉽지 않습니다. 몇 명이 입찰을 들어오고 얼마를쓸지 알 수 없기 때문입니다.
그렇기 때문에 사전에 미리 물건에 대해 시세 조사를 정확히 알아봐야 적절한 입찰가격을 쓸 수 있습니다.
너무 낮은 금액을 쓰면 떨어지고 너무 높은 금액을 쓰면 다른 사람들이랑 가격차이가 많이 나게 되지요!
낙찰은 받았지만 가격차이가 많이 나게 되면 기분이 유쾌하지 않습니다.
법원 현장 분위기에 휩쓸리지 말고 본인이 생각한 금액대로 소신껏 입찰가격을 써넣어야 합니다.
☼이영애>
낙찰이 되었다면 잔금은 언제 내야 하나요?
☞박철호>
낙찰이 되면 15일 후부터 잔금을 납부할 수 있습니다.
법원에서 한 달정도 기간을 주는데 그 기간중에 납부하면 됩니다. 잔금을 납부하지 못하면 입찰할 때 납부했던 입찰보증금을 날리게 됩니다. 그렇기 때문에 잔금기간내에 꼭 납부해야 합니다.
☼이영애>
잔금은 대출을 통해 납부할 수 있나요?
☞박철호>
네 경락대출이라고 하는데 낙찰받은 금액의 80%까지 금융권을 통해서 가능합니다.
요즘에는 금리가 많이 내려가서 3% 중반대에 저금리로 받으실 수 있습니다.
1억을 대출 받으면 월 이자만 30만원 정도 내면 됩니다.
☼이영애>
그럼 잔금납부한 후에는 어떻게 해야 하나요?
☞박철호>
잔금납부 하면 소유권은 넘어 왔지만 경매된 집에 사람이 살고 있는데 소유자이거나 세입자 입니다.
이 사람들을 이사 내보내는 일을 해야 합니다. 법률용어로 “명도”라고 합니다.
☼이영애>
낙찰받고 집에 찾아가면 순순히 이사 나가나요?
☞박철호>
대부분은 그렇지 않습니다. 물론 경매를 당한 당사자분들이 어려워서 그렇겠지만 협의하는 일이 쉽지는 않습니다.
하지만 대부분 협의비용을 지급하면 2~3개월내에 이사가게 됩니다.
☼이영애>
협의비용은 얼마정도 줘야 하나요?
☞박철호>
보통 물건의 종류나 평형대에 따라 다르지만 아파트이고 전용 85㎡라면 3백만원 정도 예산하시면 됩니다. 대개 그 정도 금액이면 협의가 되서 이사 나가게 됩니다.
☼이영애>
그런데 협의가 되지 않는다면 어떡하죠?
☞박철호>
법원에 강제집행을 신청할 수 있는데 아파트이고 전용 85㎡라고하면 3백만원 정도 들어 갑니다.
협의비용이나 강제집행 비용이 비슷하게 들어 갑니다. 그렇기 때문에 강제집행보다는 협의를 통해 이사 나가게 됩니다.
그게 서로 좋기 때문입니다. 저도 강제집행을 여러 차례 진행해 봤지만 마음이 편치 않습니다.
법을 앞세우기 보다는 서로 협의하는 것이 더 좋다는 것을 느낍니다.
☼이영애>
명도라는 것이 쉽지 않을 것 같은데 이런 일들을 의뢰할 수 있는 곳이 있나요?
☞박철호>
네. 시간이 부족하거나 명도로 인한 스트레스를 받기 원하지 않으신다면 직접 하기보다는 전문 업체를 통해 진행하는 것이 좋습니다.
부동산 명도는 변호사와 법무사만이 할 수 있기 때문에 반드시 법률사무소를 통해 의뢰해야 합니다.
☼이영애>
명도 뿐만 아니라 경매 전체 진행에 대해서도 대행이 가능한가요?
☞박철호>
네 제가 하고 있는 일도 경매컨설팅 입니다.
권리분석부터 명도까지 대행하고 있습니다. 초보자시라면 경매전문 법률회사를 통해 진행 하시는게 편리하고 안전합니다.
☼이영애>
직접 경매를 진행하든 경매대행을 통해 직접하든 시세보다 저렴하게 살 수 있다면 해볼만 한데요.
☞박철호>
네 수익이 따르기 위해서 그 정도 수고는 하셔야 겠지요.
하지만 처음에 말씀드린 것처럼 권리분석에 대해 완벽하게 이루어지지 않는다면 더 큰 손해를 입을 수 있기 때문에 신중하게 시작해야 합니다.
부동산경매는 자본주의 사회에서는 없어서는 안 되는 중요한 절차 입니다.
그 절차를 잘 이해하고 이용한다면 적은 비용으로 내 집 마련의 꿈을 이루실 수 있습니다.
☼이영애>
그럼 경매 물건중에 아파트나 주택 같은 주거용 말고 상가나 땅도 경매로 나오나요?
☞박철호>
네 부동산경매 물건 중에는 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 상가, 공장, 주유소, 펜션, 토지 등 다양한 물건들이 나오고 있습니다.
☼이영애>
다양한 물건들이 나오고 있네요~. 그럼 최근에 인기를 끌고 있는 물건은 어떤 것들이 있나요?
☞박철호>
노후가 길어지고 있어서 많은 사람들이 노후대비로 임대수익 물건에 관심들이 많습니다.
예를들어 오피스텔이나 상가, 원룸등 매달 월세를 받을 수 있는 물건 들입니다.
이런 물건들은 아파트 같은 주거용 물건에 비해 입찰 경쟁이 많지 않아 시세보다 더 많이 저렴하게 구입할 수 있습니다.
뿐만 아니라 보증금과 월세가 최근들어 많이 올라 임대수익률이 좋아지고 있습니다.
☼이영애>
상가나 오피스텔을 경매로 할 때 주의해야 할 점들이 있나요?
☞박철호>
네 이런 물건들에 대해서도 입찰전에 당연히 권리분석을 해야 합니다.
뿐만 아니라 관리비를 미납하는 경우도 많은데 미리 확인해봐야 합니다. 미납관리비는 낙찰자가 부담해야 합니다.
어떤 경우는 몇 맥만원에서 몇 천만원까지 미납된 경우도 있습니다.
입찰가격을 결정할 때 이런 부대비용에 대해 잘 계산해서 결정해야 합니다.
그리고 중요한 것으로서 상권에 대해서도 꼼꼼한 조사가 필요합니다. 싸게 낙찰 받았는데 임대가 안된다면 공실이 되겠지요.
상가나 오피스텔은 상권이 무엇보다도 가장 중요 합니다. 특히 역세권에 있는 물건으로 해야 합니다.
그래야 세를 놓기가 수월 합니다.오피스텔 같은 경우 학생들이나 젊은 직장인들이 많기 때문에 대중교통이 불편하다면 꺼리기 때문 입니다.
또한 지어진지 오래 되지 않아야 합니다. 젊은 세대들은 신축건물을 선호하기 때문 입니다.
그리고 상가 같은 경우는 유동인구가 많고 여러 상권이 활발하게 형성된 지역이 좋겠지요.
이런 점을 판단하기 위해서는 현장방문을 통해 상권에 대해 자세히 알아봐야 합니다.
☼이영애>
상가나 오피스텔 물건들도 낙찰 받은후 대출이 되나요?
☞박철호>
네 아파트와 마찬가지로 잔금대출이 가능합니다. 낙찰받은 금액의 80%까지 대출을 받을 수 있습니다.
물론 너무 과도하게 대출을 받는 것은 좋지 않겠지요. 현재 은행대출 금리가 저렴하기 때문에 대출을 적절하게 이용한다면 적은 돈으로 월세 수익을 낼 수 있습니다.
☼이영애>
그런데 경매물건을 하기전에 권리분석을 해야 한다고 했는데 권리분석이 무엇이지요?
☞박철호>
시세보다 저렴하게 살 수 있다는 장점이 있지만 권리분석을 잘 못한다면 오히려 더 큰 손해를 볼 수 있습니다.
부동산에서 집을 구입할 때에는 공인중개사가 권리관계 확인을 해주지만 경매를 할 때에는 본인이 직접 물건의 권리관계에 대해 알아야 합니다.
먼저 등기부등본을 볼 줄 알아야 합니다. 등기부등본상에 말소되는 권리와 말소 되지 않는 권리가 있습니다. 만일 낙찰 받았는데 말소되지 않는 권리가 있다면 돈을 추가로 부담해야 하거나 소유권을 이전하는데 문제가 발생할 수 있습니다.
그런데 일반인들이 등기부등본을 보고 분석을 한다는 것이 쉽지 않습니다.
☼이영애>
등기부등본을 볼 줄 모른다면 어떻게 해야 하나요?
☞박철호>
맞습니다. 일반인들이 등기부등본을 보는 일이 쉽지는 않습니다.
낯선 용어들이 많아서 분석을 한다는게 매우 어려운데요 경매에 관한 책이나 강의를 통해 배울 수 있습니다.
시간은 걸리겠지만 등기부등본을 볼줄 안다면 실생활에서도 많은 도움이 되기 때문에 등기부등본에 대한 이해가 필요합니다.
아니면 권리분석에 대해 경매전문 법인을 통해 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
또한 세입자에 대한 조사도 필요 합니다. 낙찰 받고나서 세입자의 보증금을 따로 부담해야 한다면 오히려 시세보다 더 비싸게 사는 것이 됩니다.
☼이영애>
세입자의 보증금을 물어줘야 한다니 겁나는데요. 그럼 세입자에 대해서는 어떻게 조사해야 하나요?
☞박철호>
작년까지는 물건이 있는 지역의 해당 주민센터에 가서 “전입세대열람”을 해야 했는데
올해부터는 전국 어느 주민센터에서나 전입세대 열람을 할 수 있습니다. 굳이 관할 주민센터로 가지 않아도 된다는 것이지요.
그러면 경매 물건에 누가 전입신고 되어 있는지 알 수 있습니다. 집주인이 사는지 세입자가 사는지 확인할 수 있는 것입니다.
그래서 세입자가 전입신고 되어 있다면 몇 년도 몇월에 했는지 알 수 있습니다. 그래야 세입자가 대항력이 있는지 없는지 판단할 수 있기 때문입니다.
☼이영애>
대항력이 있다는건 무슨 말이죠?
☞박철호>
낙찰 받은 사람에게 보증금을 받을 때까지 대항을 할 수 있다는 얘기 입니다.
즉 보증금을 받을 때까지 이사 가지 않아도 된다는 것이죠. 이렇게 대항력이 있으려면
건물에 근저당이 설정되기 전에 전입신고 하고 이사 들어가야 한다는 것입니다.
다시말해 기존에 대출이 없는 상황에서 전입신고 했어야 합니다. 이미 대출이 있는 집에 전입신고 하고 이사가면 대항력이 없는 것입니다.
그래서 전세를 구할 때 대출이 없는 집에 들어가는 것이 좋겠지요.
☼이영애>
그럼 대항력이 있는 세입자가 있으면 입찰에 참여하면 안되겠네요?
☞박철호>
그렇지는 않습니다. 대항력이 있는 세입자라도 확정일자를 받았고 법원에 권리신고를 했다면 법원을 통해 보증금을 배당 받을 수 있기 때문에 입찰에 참여해도 됩니다.
이 부분이 권리분석에서 가장 중요한 점입니다. 다시 정리하자면 등기부등본에 말소 되지 않는 권리가 있는지 확인한 후 전입세대열람을 통해 대항력 있는 세입자가 있는지도 확인해야 한다는 것입니다.
☼이영애>
대항력 있는 세입자가 배당요구를 했는지 어떻게 알 수 있나요?
☞박철호>
검색창에 “법원경매정보”하면 법원에서 운영하는 경매사이트로 들어갈 수 있습니다.
들어가서 물건에 대한 사건번호를 입력하고 검색하면 “매각물건명세서”를 볼 수 있습니다. 그 내용에 보면 세입자에 대한 정보가 나와 있습니다.
전입신고는 언제 했고 확정일자는 언제 받았고 배당요구를 했는지 안했는지 모두 나와 있습니다.
☼이영애>
다시 말하자면 세입자가 있는 경우 법원경매 사이트에 들어가서 전입신고 날자와 확정일자 날자를 확인하고 배당요구를 했는지 봐야 한다는 얘기지요?
☞박철호>
네 맞습니다. 세입자에 대한 권리분석을 그렇게 하는 것입니다.
☼이영애>
권리분석이 쉽지는 않은 것 같아요. 개인적으로 공부를 열심히 해야 겠네요.
☞박철호>
네 부동산경매를 하려면 권리분석에 대한 기초적인 지식은 갖고 있어야 합니다. 권리분석이 경매의 기본이 되기 때문에 반드시 숙지 해야 합니다.
또한 권리분석에 이어 물건에 대한 상권분석이나 미래가치에 대해서도 현명한 판단을 해야 겠지요~
☼이영애>
부동산경매에 관해 쉽게만 생각할 것이 아니라 기본적인 지식과 발품을 팔아서 물건에 대한 조사도 필요하다는 것이네요.
☞박철호>
네 잘 말씀해주셨어요. 지금까지 얘기한 내용의 핵심이예요.
☼이영애>
저도 오늘부터 부동산경매에 관해 공부해야 겠어요.
그런데 지금 시기적으로 부동산을 구입하는 것이 적당한 때인지 모르겠어요. 그동안 부동산이 워낙 안좋아서 가격이 많이 내려 갔잖아요.
☞박철호>
네 맞습니다. 최근 3,4년간 계속된 부동산 침체로 인해 전국적으로 부동산 가격이 하락해 왔습니다.
때문에 “깡통전세”, “깡통주택”이라는 용어가 나올 정도로 극심한 침체가 지속되어 왔습니다.
하지만 2013년 8.28 부동산 정책을 포함해 잇따르는 규제 완화 조치에 따라 부동산 시장에 훈풍이 불고 있습니다.
아파트 수직증축 리모델링이 허용된데 이어 다주택자 양도세 중과가 폐지되고 취득세도 영구 인하되어 시장의 기대감이 커지고 있습니다.
☼이영애>
네, 오늘은 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
 |
박철호 팀장 프로필
<경력>
現경매뱅크㈜ 팀장
前㈜하나로 경매법인 근무
<활동사항>
박철호의경매아카데미 네이버 카페 운영
홈플러스 평생교육스쿨 경매강의
